Investering in de binnenstad: herverkaveling
D66 Gelderland investeert in haar verkiezingsprogramma in de binnensteden. Terecht want leegstand van kantoren en winkels bedreigt de levendigheid van binnensteden. Binnensteden zijn daarbij zowel de grotere steden als Arnhem kennen een groeiende leegstand maar ook kleinere steden zoals Groenlo en dorpen als Terborg. Deels is leegstand het gevolg van minder consumentenbestedingen en meer verkoop via Internet. De kans dat de detailhandelbestedingen zullen toenemen in de komende jaren is klein, we zullen dus moeten werken aan compactere winkelgebieden, en centra zullen meer functies moeten herbergen waarbij beleving belangrijk is. Voorbeeld is de 3-D print winkel, als modern vakmanschap. Ook wonen hoort weer in de binnenstad. Bij het revitalisering van de binnenstad past een instrument als stedelijke herverkaveling.
Wat is herverkaveling?
Mede naar aanleiding van vragen van D66 heeft de Provincie Gelderland een experiment Stedelijke Herverkaveling ingezet onder leiding van professor Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit. Het is net als bij ruilverkaveling in de landbouw. Hoe kun je grond ruilen om tot efficiëntere kavels te komen. Bij stedelijke herverkaveling gaat het echter niet alleen om ruil van grond maar ook van functies (bedrijven, wonen etc…) en van gebouwen. Tijdens het Congres Stad&Regio op 29 oktober werd een pilot in Zevenaar getoond. Het ging daar om de bedrijfsterreinen Tatelaar en Hengelder.
Waarom wel herverkaveling?
Stedelijke herverkaveling kan net als in de landbouw bijdragen tot grotere kavels (dus efficiënter) tot het beter scheiden of juist bij elkaar brengen van functies of door het beter benutten van cultureel erfgoed zoals karakteristieke gebouwen. In de context van binnensteden of dorpskernen kan stedelijke herverkaveling leiden tot een gezelligere compacte kern voor winkelen en beleven en maakt het ruimte in de aanloopstraten voor wonen of andere functies. Het kan binnen winkelstraten ook leiden tot grotere kavels en dus grotere winkels aantrekken.
Stedelijke ruilverkaveling is de beste oplossing als de overheid (meestal de gemeentes) geen eigenaar van de grond zijn. Je zou via aankoopbeleid, herbestemmen en nieuwe ontwikkeling ook tot een revitalisering van kernen kopen, maar dat is een dure en riskante oplossing voor overheden die als forse tekorten op grond hebben opgelopen. Maar stedelijke herverkaveling werkt als een meerderheid van de eigenaar bereid is samen te werken. In dat geval hoef je alleen de weinigen niet meewerkende eigenaren op te kopen of te onteigenen. Het is dan wel van belang dat het wettelijk kader als stok achter de deur wordt aangescherpt.
Wanneer niet herverkaveling?
Stedelijke herverkaveling is geen oplossing voor overaanbod en vraaguitval. Sterker nog, het werkt alleen als er enig perspectief is voor waardestijging. Dat vraagt dat er tegelijkertijd niet teveel grond in de omgeving wordt uitgegeven. Het voorbeeld van Zevenaar is dan dweilen met de kraan open, omdat daar ook de Spoorallee en het BAT terrein verder ontwikkeld wordt. Ook het herontwikkelen van het Gele Rijdersplein in Arnhem kan alleen als er niet andere grote projecten in de binnenstad worden aangegaan. Herverkaveling vereist ook medewerking van de meerderheid van de eigenaren. Is die samenwerking er niet, dan zal herkaveling niet lukken. In dat geval zal onteigening ook niet lukken overigens, dan zal een gebied leegstaan en verder verloederen.
Hoe verder voor Gelderland?
De Provincie financiert nu ondersteuning van processen van herverkaveling. Dat leidt er wel toe dat wellicht “makkelijke” projecten worden aangepakt. Daarbij is Zevenaar overigens nooit makkelijk. Maar als je in een herverkaveling operatie veel grond wil omzetten naar natuur of parken, dan zou het kunnen dat een organisatie het waardeverlies vanuit maatschappelijk belangen financieel compenseert. Dan zou de provincie grond kunnen opkopen en doorleveren aan organisaties of particulieren die bijvoorbeeld natuur willen realiseren. Er zijn ook projecten denkbaar met dure functieveranderingen die op korte termijn niet rendabel zijn. In dat geval zouden langlopende leningen – in een soort transformatiefonds- onderzocht kunnen worden. D66 heeft een revolverend transformatiefonds in haar concept verkiezingsprogramma opgenomen.
