Ressen, Recessie en Compensatie
Vorige week heb ik eerst in mij weblog en toen in de Gelderlander aandacht gevraagd voor de sluiting van de Bijenkorf en de gevolgen voor de detailhandel in de Stadsregio. Ik heb op beide artikelen veel instemmende reacties gehad en ook kritische kanttekeningen. Afgelopen dinsdag hebben Gedeputeerde Staten van Gelderland het standpunt ingenomen dat de plannen van de Stadsregio om nog vier perifere detailhandellocatie (Zevenaar, Duiven, Ressen en Rijnhal-Arnhem) de vitaliteit van binnensteden bedreigen. Vandaag stelt de Wethouder Financien van Nijmegen dat als Ressen niet door gaat, de gemeente financieel gecompenseerd moet worden.
Verleg de overlast naar de buren
Het is even wennen aan de krimp en vooral aan het goed verdelen van lusten en lasten van krimp. In tijden van groei is het niet heel erg om extra kantoren, winkels en woningen te bouwen. Bijna niemand heeft er last van. In tijden van krimp is dat anders. De winkelbestedingen krimpen in Nederland. In vrijwel alle sectoren ligt dat aan de recessie, in sommige sectoren daalt het met dubbele cijfers omdat internet winkelen stevig opgang doet. Elke groei gaat dus ten koste van anderen. Ten alle tijde zijn overheden (vaak met steun van de eigen burgers) bedreven in het verleggen van de negatieve consequenties van hun beleid bij de buren. Dat heet “negative overspill” in vakjargon. Zo liggen kerncentrales vaak aan de landgrens, en in Nederland bouwen we voorzieningen met overlast bij voorkeur aan de noordwest kant van de gemeente. Dan waait het naar de buren toe.
Cees-Jan Pen, lector vastgoedmanagement aan de Fontys Hogeschool stelt dat er bij detailhandel vaak sprake is van sprinkhanen gedrag De ene locatie trekt de andere locatie leeg. In tijden van recessie worden de consequenties van nieuwbouw voor bestaande bouw niet meegenomen. Vaak zijn het alleen de bouwers, projectontwikkelaars en helaas ook de gemeente als projectontwikkelaar die belang hebben bij nieuwbouw. Hun belang is vaak een korte termijn belang: kopen, bouwen en verkopen. In het geval Ressen ligt het iets genuanceerder. Let wel dat Ressen in de uiterst Noordwestelijke van Nijmegen ligt, dat zou de negatieve gevolgen vooral bij Overbetuwe en Lingewaard neerleggen.
Nijmegen lijdt het meest onder Ressen
Het rapport van bureau STEC, een rapport dat geen voldoende zou halen bij het eerstejaarsvak “detailhandelsgeografie” kan geen basis voor een analyse zijn. Het gaat uit van verouderde detailhandelscijfers (sindsdien liggen de bestedingen 15% lager). Het suggereert dat Ressen van ver consumenten trekt (zonder dat het een heel bijzonder aanbod krijgt). Het suggereert dat consumenten die bij Hornbach twee schroevedraaiers en een pot verf kopen ook nog naar de Nijmeegse binnenstad gaan. Het maakt de ongelukkige vergelijking met Design Outlet Centre Roermond. Daarmee vergelijkt het een aanbod op A niveau (met discount) naast een stad op C-Niveau, terwijl Ressen een winkelaanbod op B-niveau naast een stad op B-niveau biedt.
De vraag is dan wie lijdt er schade van het wel of niet aanleggen van Ressen. Niet de provincie zelf, die ontwikkelt geen grond, heft geen OZB en heeft geen andere planwinst of planschade. Wel de gemeente Nijmegen. Die lijdt schade door het niet aanleggen van Ressen, zowel in de grondexploitatie als in OZB opbrengst. Die schade is des te hoger dat Ressen volledig ontwikkeld wordt. Mocht er leegstand komen (en er wordt veel voor leegstand gebouwd) dan kun je beter ten halve gekeerd zijn dan ten hele gedwaald. Als Ressen lijdt tot leegstand in de Binnenstad en het wegvallen van de Gamma op de Energieweg, heb je ook daar een ontwikkelopdracht en lagere OZB opbrengsten. Dat zou je mogen verrekenen om het schadebedrag te bepalen. Dat is dus lager dan de 7 mln Euro die Nijmegen aangeeft. Ook de buurgemeentes, hebben belang bij het niet doorgaan van Ressen in hun projecten en hun OZB opbrengst. Terecht pleit Cees Jan Pen voor een vereveningsvorm tussen winst en verlies van nieuwbouw.
Provincie Compenseer Lasten en Lusten
De provincie zou kunnen optreden als intermediair die de schade compenseert, maar dan ook deelt in de winst. Zoals banken erg bedreven zijn in het privatiseren van de winst (naar de aandeelhouder) en het socialiseren van de verliezen (naar de overheid dus de belastingbetaler), kan een oproep tot compensatie alleen maar leiden tot een tweerichtensysteem. Ik zeg dat niet zozeer uit bezorgdheid over de provinciale kapitalen, die moeten slim geinvesteerd worden. Maar je moet niet gemeentes (of burgers en bedrijven) verleiden tot gedrag waar de anderen de nadelige consequenties dragen. Ik hoop dat de Provincie dit principe meeneemt als ze met voorstellen komt over steun aan de financiele positie van gemeentes.
Zevenaar vs. Duiven
De casus Zevenaar en Duiven is helemaal moeilijk. Duiven is een fnancieel gezonde gemeente die in Nieuwgraaf mag uitbreiden en meer OZB opbrengsten mag ontvangen. Zevenaar is een gemeente in financieel zwaar weer omdat ze net voor de crisis te veel grond heeft gekocht en bouwrijp heeft gemaakt. Zevenaar heeft echt belang bij het aanleggen van Zevenaar Oost en het winkelcentrum. Anders moet de OZB in Zevenaar flink omhoog, en dan verhuizen ondernemingen en bewoners wellicht naar het aantrekkelijkere Duiven.
Nu pleit Zevenaar voor een fusie met Duiven, iets waar de Duivense politiek bezwaar tegen maakt. Kortom beide gemeentes willen uit de crisis groeien ten koste van de buurgemeente. Politiek is een lastig vak, maar ik stel vast dat ruimtelijk-economische verwevenheid in de Liemers zo sterk is, dat gemeentelijke onafhankelijkheid hier tot veel wederzijdse overlast zorgt, en uiteindelijk voor een dure overheid voor de burger. Kortom een doordenker voor de burgers en bestuurders in de Liemers.
